Un investissement immobilier locatif consiste en l'achat d'un bien afin de le mettre en location. Les objectifs principaux sont : construire et optimiser son patrimoine, préparer sa retraite, sécuriser l'avenir familial, percevoir des revenus complémentaires et, dans certains cas, bénéficier d'avantages fiscaux.
Deux modes de détention : en nom propre (simple, accès micro-foncier/micro-BIC, déficit foncier imputable) ou via une SCI (gestion collective, transmission patrimoniale, choix IR/IS). Le profil « nom propre » correspond à l'investisseur particulier possédant 1 à quelques biens avec objectif de complément de revenus.
Rentabilité brute = (Loyer annuel / Prix d'achat) × 100. Simple, ne tient pas compte des charges.
Rentabilité nette = ((Loyer annuel − charges récurrentes) / (Prix d'achat + charges uniques)) × 100. Charges récurrentes : honoraires gestion, intérêts, assurances, taxe foncière, GLI, PNO, charges copropriété, entretien. Charges uniques : frais d'acquisition, honoraires agence, courtage, travaux, frais bancaires/garantie. ⚠️ Ne prend pas en compte les impôts BNC/BIC.
Rentabilité nette-nette : après déduction de toutes charges y compris l'impôt.
L'IR est un impôt progressif (≠ TVA qui est proportionnelle). Environ 44 % des foyers fiscaux le paient.
Barème 2025 (par part) : 0 % jusqu'à 11 600 € · 11 % de 11 601 à 29 579 € · 30 % de 29 579 à 84 577 € · 41 % de 84 577 à 181 917 € · 45 % au-delà.
Quotient familial : 1 part (célibataire) · 2 parts (couple) · +0,5 part par enfant (les 2 premiers) · +1 part à partir du 3e enfant · +1 part supplémentaire pour personne handicapée. Un couple avec 3 enfants = 4 parts.
Abattement 10 % ou frais réels : s'applique sur le salaire net imposable. Justificatifs à conserver 3 ans civils.
Revenus locatifs : soumis SIMULTANÉMENT à l'IR ET aux prélèvements sociaux (17,2 % : CSG 9,2 % + CRDS 0,5 % + prélèvement solidarité 7,5 %).
Location nue → Revenus fonciers (BNC). Deux régimes : Micro-foncier (≤ 15 000 €/an, abattement 30 %) ou Réel foncier (déduction charges réelles, travaux, intérêts). Le déficit foncier est imputable sur le revenu global dans la limite de 10 700 €/an (hors intérêts d'emprunt), le surplus est reportable 10 ans sur les revenus fonciers.
Location meublée → BIC. Statuts LMNP (recettes < 23 000 € et/ou inférieures aux autres revenus) ou LMP. Régimes : Micro-BIC (≤ 77 700 €, abattement 50 % — sauf meublé tourisme non classé : 30 % et plafond 15 000 € depuis 01/01/2025) ou Réel simplifié (amortissements + charges). En LMNP au réel, l'amortissement ramène souvent le résultat à zéro mais ne peut pas créer de déficit.
SCI → Revenus fonciers (IR, transparence fiscale) ou IS (amortissements, taux 15 % sur les 42 500 premiers €).
Service Location : promotion, visites, étude dossiers locataires (vérification pièces), actes juridiques, état des lieux digitalisé, conseil juridique.
Service Gestion : relation locataire, comptabilité, travaux, aide déclaration revenus fonciers/commerciaux, mise en place assurances (PNO, GLI).
Service Transaction : estimation/promotion, visites, sélection acquéreurs solvables, rédaction compromis ou dossier notaire, accompagnement jusqu'à la signature.
Posture conseil : poser des questions pour pousser à la réflexion, orienter vers des professionnels (expert-comptable, notaire), ne rien affirmer fiscalement, pas d'écrit signé. Objectif : le client doit sentir que vous maîtrisez le sujet et êtes légitime sur son projet.
Intérêts du crédit : déductibles des revenus fonciers (réel) ou BIC, sans restriction en meublé.
6 avantages du crédit : constitution de patrimoine · effet levier (maximiser rendements avec capital limité) · diversification du portefeuille · gestion trésorerie · sécuriser l'avenir des proches (assurance emprunteur) · optimisation fiscale.
Types de prêts : Classique taux fixe/variable · In fine (mensualités = intérêts uniquement + apport ou épargne mensuelle pour reconstituer le capital).
2 cas justifiant l'achat comptant : (1) impossibilité d'obtenir un financement bancaire, (2) rentabilité du placement alternatif inférieure au coût du crédit.